兰州城关城投集团 ＆ 城发产投
“三资三化”整合村集体资产资源
详细研究报告
2025 年兰州市城关区将“三资三化”（资金、资产、资源数字化、市场化、阳光化）写入区委一号文件，并明确由区属两大国企——城关城投集团（以下简称“城投”）和城发产投公司（以下简称“产投”）作为实施主体，对全区 31 个村（社区）集体资产进行“全域整合＋市场化运营＋金融化退出”试点，目标三年内撬动 50 亿元社会资本，村均集体经营性收入年均增长 15 ％以上。
（一）集体资产总额：30 亿元（账面），其中 22 个城中村已完成产权制度改革
（二）集体资金：可动用闲置资金 ≥3.8 亿元（≥100 万元／村且闲置≥1 年）
（三）集体资源：土地 8，200 亩（含留用地、闲置校舍、旧村部），已上图入库 6，500 亩
（四）平台基础：城关区“三资网络监管平台”已实现财务、合同、票据 100 ％扫描上链
企业 | 功能 | 资产整合方向 | 金融工具 |
城关城投集团 | 城市综合运营＋基建投融资 | 城中村商业物业、留用地、旧厂房 | Pre－REITs、CMBS、物业贷 |
城发产投公司 | 产业投资＋园区运营 | 农业示范区、冷链、标准厂房 | 产业基金、并购贷、IPO 孵化 |
1．区级：城投／产投（GP＋LP）
2．街道级：成立“街村联合投资平台”（SPV）
3．村级：股份经济合作社（股东，持股 20 ％–30 ％）
1．包：商业物业（商铺、公寓、写字楼）—城投主导
2．包：产业用地＋标准厂房—产投主导
3．包：农地＋冷链＋文旅—产投主导
① 资产尽调→确权→评估→入账
② 资产注入 SPV→发行 Pre－REITs→回笼资金
③ 资金再投资→分红＋税收＋就业
1、资产：村集体 3，200 ㎡商铺＋留用地 12 亩
2、模式：SPV“城投 70 ％＋村 30 ％”
3、金融：Pre－REITs 8 亿元，2026 年发行 CMBS 12 亿元
4、收益：村集体年租金由 45 元／㎡→58 元／㎡，年增收 500 万元
1、资产：集体农地 53 亩＋旧校舍 3 栋
2、模式：产投建设冷链＋温室，村集体土地入股
3、金融：产业基金 2 亿元，银行项目贷 1.5 亿元
4、收益：村集体每年保底分红 320 万元＋就业 120 人
1、资产：集体建设用地 80 亩（已确权）
2、模式：两级基金“城投 60 ％＋产投 20 ％＋村 20 ％”
3、金融：银行授信 5 亿元，2027 年发行冷链 REITs 10 亿元
4、收益：村集体年分红 800 万元，资产估值 15 亿元
工具 | 规模 | 期限 | 成本 | 用途 |
Pre－REITs | 20 亿元 | 3＋2 年 | 4.5 ％ | 商业物业前期收购 |
CMBS | 12 亿元 | 5 年 | 3.8 ％ | 北面滩综合体 |
产业基金 | 5 亿元 | 7 年 | 4.0 ％ | 冷链、智慧农业 |
银行项目贷 | 10 亿元 | 10 年 | 3.7 ％ | 基建、冷链 |
村集体资金竞争性存放 | 3.8 亿元 | 1 年 | 2.3 ％ | 闲置资金增值 |
风险 | 对策 |
产权瑕疵 | 先确权、再评估、后注入；政府出具合法性背书 |
村民异议 | 召开村民代表大会 2／3 以上通过；方案街道备案 |
收益不及预期 | 设置保底分红＋浮动分红双机制；国企差额补足 |
政策变动 | 每两年进行合规审查；预留 2 ％ 资金用于政策升级 |
年度 | 关键节点 | 资产规模 | 村集体收益 |
2025 | 完成 10 个 SPV 设立、Pre－REITs 20 亿元 | 50 亿元 | ＋3，000 万元 |
2026 | CMBS、产业基金、项目贷全面落地 | 120 亿元 | ＋8，000 万元 |
2027 | 首单 REITs 发行、农业示范区投产 | 200 亿元 | ＋1.5 亿元 |
2028 | 形成“城投＋产投＋村集体”闭环生态 | 300 亿元 | ＋2.5 亿元 |
（一）模式可复制：以“城投／产投＋SPV＋REITs”为核心，可在甘肃省乃至西北地区推广。
（二）政策建议：省级层面出台《村集体资产入股国有平台操作指引》，明确土地、物业、资金入股的路径与税收支持。
（三）金融建议：争取上交所“乡村振兴”REITs 绿色通道，2027 年发行西北首单村集体 REITs。
—— 通过“三资三化＋国企平台＋金融工具”，城关区正把村集体“沉睡资产”变成“源头活水”，为乡村振兴提供可持续的“城关样板”。